Permitir que los usos del suelo condicionales

Una ordenanza típica zonificación especifica no sólo los usos que están permitidos en cada distrito de zonificación, sino también a otros usos que pueden ser especialmente permitidas sólo si se cumplen determinadas condiciones. Tales usos son llamados usos condicionales o excepciones especiales.

Un propietario que quiere usar su propiedad para un uso tan condicional debe obtener primero una permiso de uso condicional. Hoy en día, la mayoría de las ordenanzas de zonificación cobran un órgano administrativo llamado comisión de planificación con la autoridad de otorgar permisos de uso condicional, pero algunas ordenanzas dar esa autoridad a un consejo de ajuste de la zonificación o incluso para el cuerpo legislativo local.

La comisión u otro órgano celebra una audiencia, a la que el dueño de la propiedad puede presentar pruebas de que su uso de la propiedad cumple con los criterios especificados para un permiso de uso condicional. Otras personas, por lo general otros propietarios en la zona, podrán asistir a la audiencia y argumentar en contra de la concesión del permiso.

La comisión considera que la información presentada en la audiencia, junto con la opinión y las recomendaciones del personal de planificación de la localidad, y decide si concede o deniega el permiso. La comisión podrá conceder el permiso sujeto a condiciones destinadas a garantizar el cumplimiento de los criterios para la aprobación de dicho permiso.

Ordenanzas de zonificación suelen hacer un uso condicional cuando se considera adecuado en un determinado distrito de zonificación - pero sólo si se cumple con ciertas condiciones que reduzcan los efectos negativos en la zona. Un hogar de rehabilitación grupo, por ejemplo, puede considerarse apropiado en una zona residencial, siempre y cuando no afecte negativamente el tráfico y la seguridad.

La ordenanza de zonificación local puede incluir condiciones relativamente específicas, como que otro tal uso puede no estar dentro de 500 pies de la utilización propuesta. También puede incluir condiciones relativamente generales, como que el uso no debe poner en peligro los valores de propiedad en la zona.

Si una condición para la concesión de un permiso es demasiado general y vaga, como una que requiere el uso de la propiedad de ser " en consonancia con el interés público, " puede ser inconstitucional. Un cuerpo legislativo puede delegar constitucionalmente su autoridad a un órgano administrativo solamente si proporciona orientación suficiente dirigir decisiones- el cuerpo legislativo del órgano administrativo no puede simplemente entregar su poder legislativo.

Un tribunal puede sostener que simplemente decirle al órgano administrativo para decidir si un uso es " en consonancia con el interés público " no es suficiente orientación acerca de cuando el cuerpo legislativo ha decidido el uso debe ser permitido y, por tanto, es una delegación inconstitucional del poder legislativo.


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